Immobilier d’entreprise et investissement

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L’immobilier d’entreprise, un marché en pleine mutation

Le secteur de l’immobilier d’entreprise connaît une attractivité importante à l’heure actuelle. Cet engouement s’explique notamment par le fait que les entreprises préfèrent investir dans leur immobilier au lieu de payer un loyer, permettant ainsi au chef d’entreprise de conserver une source de revenus au jour du départ en retraite. Par ailleurs, les gestionnaires financiers proposent de nombreux produits notamment de type SCPI (société civile de placement immobilier) dont l’objet consiste à investir dans l’immobilier de bureaux ou de commerces.

3 ATOUTS

Optimiser sa situation fiscale en investissant dans l’immobilier d’entreprise au travers du démembrement de propriété.

Développer son patrimoine tout en profitant des subsides produits.

Prévoir sa retraite.

› Pourquoi se pencher sur l’investissement dans l’immobilier d’entreprise ?

  • Pour procéder à un investissement fiable. L’immobilier en général, et notamment l’investissement dans des bureaux est rassurant, car souvent en fonction de la zone géographique le taux de vacance est faible.
  • Pour bénéficier d’un taux de rendement attractif, surtout à une époque où le coût d’un emprunt est faible. Un chef d’entreprise trouve toujours plus intéressant de rembourser des annuités d’emprunt qui lui permettent d’être propriétaire que de payer à fonds perdus un loyer.

› Le rôle du notaire :

Investir en immobilier d’entreprise peut se concevoir de deux manières. Investir pour un chef d’entreprise dans un local d’exploitation ou investir pour placer.

  • Dans le premier cas, le chef d’entreprise aura besoin du notaire pour l’aider à choisir son mode de financement assorti des meilleures garanties et/ou la forme de sa société, matérialiser l’acte de constitution de la société et éventuellement rédiger son bail commercial lorsque ce chef d’entreprise choisit d’acquérir au travers d’une société civile et que l’immeuble est donné en location
    à sa société d’exploitation.
  • Lorsque le client souhaite juste procéder à un investissement au lieu de choisir un mode d’épargne classique, le notaire pourra l’orienter vers des partenaires financiers fiables.

3 ACTIONS
À FAIRE

  Ne pas attendre pour agir : prendre conseil auprès d’un notaire qui orientera quant à la stratégie à adopter pour l’acquisition.
Des alternatives se présentent : acquérir en pleine propriété ou en démembrement, préférer une société civile passible de l’IR ou de l’IS.

  S’interroger sur la faisabilité et les risques de l’opération au regard de l’abus de droit ou du mini abus de droit.

  Anticiper la sortie : sur le point de prendre sa retraite, le client doit prendre conseil pour déterminer ce qu’il adviendra de cet immobilier d’entreprise, le garder et dans ce cas, comment faire sans être trop ponctionné, le céder et dans ce cas, quel prix net vendeur sera récupéré après exigibilité des plus-values.

Quelques chiffres

En 2018, le marché français a franchi la barre des 31 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise. Le précédent record remontait à 2016, lorsqu’il s’était hissé au-dessus des 30 milliards d’euros. Il en résulte une progression est de 14% par rapport à l’année 2017. Avec 20,1 milliards d’euros, la région parisienne concentre 65% des volumes investis à l’échelle nationale. Elle progresse toutefois plus lentement que le reste du territoire français, n’affichant qu’une hausse annuelle de 4%.

MÉMO

L’investissement en immobilier d’entreprise implique de se poser les bonnes questions.

  • Qui acquiert ?
    L’immobilier peut être acquis et placé dans le patrimoine privé ou dans le patrimoine professionnel. Dans l’un et l’autre des cas, il convient de s’interroger sur les risques de perte du bien en présence de procédures collectives ou encore de confusion reconnue des patrimoines. Cet immobilier d’entreprise peut effectivement être niché dans une société civile ou dans la société d’exploitation.
  • Qui loue ?
    Le régime fiscal applicable au propriétaire de l’immobilier dépend de sa qualité et influe sur la situation financière des associés. Les associés personnes physiques d’une SCI propriétaire du local qu’elle loue sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers que la société puisse ou non effectuer des répartitions de bénéfices. Dans une SCI passible de l’impôt sur les sociétés, cette dernière est imposable mais les associés ne le sont personnellement que des distributions de dividendes sont décidées. En règle générale, tant que l’emprunt est en cours, il est difficile d’appréhender des liquidités, celles-ci servant à payer les annuités d’emprunt.
  • Comment acquérir ?
    Il existe des alternatives à un acquisition au travers d’un emprunt. Peuvent être proposées des solutions telles que le crédit-bail immobilier, le bail à construction voire même l’acquisition ab initio en démembrement.