C’est la rentrée, et l’occasion de revenir sur les principales impositions pesant sur le loueur en meublée. Au travers de quelques questions, nous allons reprendre les fondamentaux fiscaux en la matière.

Comment est imposé le loueur en meublé ?

En application de l’article 35, 5° bis du CGI, la location en meublé de chambres ou d’appartements est une activité commerciale qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (et non de celle des revenus fonciers), que l’activité soit exercée à titre habituel ou à titre occasionnel.

Le loueur en meublé peut relever du régime micro ou du réel d’imposition.

S’agissant du micro, une distinction doit être opérée entre la location meublée de longue durée non touristique, le meublé de tourisme classe, chambre d’hôte et le meublé de tourisme non classé. Si les deux premiers doivent avoir un seuil de CA < ou = à 83 600 € pour bénéficier d’un abattement sur le CA brut réalisé de 50 %, le dernier ne doit pas dépasser un CA de 15 000 € pour prétendre à un abattement forfaitaire de 30 %. Concernant le régime réel, le bénéfice imposable tient compte de la différence entre produits (comptes de classe 7) et charges (comptes de classe 6). Sont pris en compte pour le calcul du bénéfice des amortissements pratiqués et des cotisations sociales. S’agissant des amortissements, il convient de rappeler la règle de l’article 39 C du CGI selon laquelle l’amortissement des biens donnés en location est réparti sur la durée normale d’utilisation du bien, quelle que soit la durée de la location. Toutefois, les amortissements ne sont déductibles, pour les personnes physiques, que dans la limite du montant du loyer acquis, diminué du montant des autres charges afférentes à ce bien. Cette règle s’applique aux LMP et aux LMNP.

L’article 155 du CGI établit une distinction entre le loueur en meublé professionnel (LMP) et le loueur en meublé non professionnel (LMNP).

La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent les conditions cumulatives suivantes :

–  les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € ;

–  ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Sont donc considérées comme non professionnelles les personnes qui ne respectent pas l’une de ces conditions.

Cette qualification emporte des conséquences fiscales s’agissant de l’imposition du bénéfice net dès lors que le LMNP est soumis au barème progressif de l’IR + aux prélèvements sociaux au taux de 18,6 % alors que le LMP relève du barème progressif de l’IR + des cotisations sociales TNS (sauf micro relevant du régime général). Concernant le traitement fiscal des déficits, le LMP peut procéder à leur imputation sur le revenu brut global, sans limitation de montant. Si le revenu global n’est pas suffisant pour que l’imputation puisse être intégralement opérée, l’excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement (CGI, art. 156, I). Ce régime constitue l’un des avantages majeurs du régime LMP en matière fiscale. Alors que le LMNP ne peut réaliser que leur imputation sur les bénéfices de même nature (sur les revenus provenant d’une activité de LMNP) au cours des 10 années suivantes (CGI, art. 156, I, 1° ter).

Comment sont imposées les plus-values en cas de vente d’ immeuble loué en meublé ?

La vente d’immeuble loué en meublé par un LMP déclenche l’exigibilité d’une plus-value professionnelle imposable en application de l’article 39 duodecies du CGI, le cas échéant exonérée sur le fondement des articles 151 septies et/ou 151 septies B du CGI.

La vente d’immeuble loué en meublé par un LMNP déclenche l’exigibilité d’une plus-value immobilière imposable en application de l’article 150 U duodecies du CGI. La loi de finances pour 2025, en son article 84, a modifié les règles de détermination de la PVI réalisée par les LMNP ; les plus-values de cession de biens exploités en location meublée font l’objet, depuis le 15 février 2025, de nouvelles règles de calcul.

Le prix d’acquisition doit être minoré du montant des amortissements déduits au plan fiscal durant la période de location. Cette modification entraîne mécaniquement une hausse de la plus-value brute imposable. L’article 150 VB III du CGI dispose « III. – Le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C, à l’exception de ceux de ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II du présent article (…) ». Ainsi, les LMNP doivent minorer le prix d’acquisition du bien cédé du montant des amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C du CGI.

Quid de la SARL de famille réalisant une activité de location meublée ?

Au plan fiscal, le choix de la SARL de famille permet d’exercer une activité commerciale dans une structure qui pourra opter pour l’impôt sur le revenu. Cela étant, la SARL de famille ne pourra exercer qu’une activité commerciale (impossibilité d’exercer une activité civile telle que la location nue par exemple). En effet, l’article 239 bis AA du CGI prévoit que l’option peut être formulée par les SARL de famille exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. Pour bénéficier de l’option, les SARL doivent exercer de façon exclusive une ou des activités ayant une nature industrielle, commerciale ou artisanale, sous la seule réserve de situations où une activité annexe exercée par la société, n’ayant pas cette nature, constituerait le complément indissociable d’une activité entrant dans une de ces catégories (CAA Nancy, 10 mars 2005, n° 01-1230, SARL Invest Hôtel, RJF 8-9/05, n° 886). Les revenus pourront donc être imposés selon le régime des locations meublés, sachant que ce régime (caractère professionnel ou non) s’appréciera sur la tête des différents associés.